房屋居間合同糾紛案例分析 房屋租賃糾紛處理程序介紹

房屋居間合同糾紛案例分析：

民事判決書

(2008)一中民終字第6694號

上訴人(原審被告)單某，女

委托代理人吳某(單某之夫)

被上訴人(原審原告)北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)北三環(huán)東路28號易亨大廈1108室。

法定代表人楊某，總經(jīng)理。

委托代理人江某

上訴人單某因居間合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院(2008)海民初字第5217號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱某公司)在原審法院起訴稱，2007年8月12日，我公司與單某、楊*芬簽訂《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》，單某采取商業(yè)貸款方式以540000元的價格購買楊*芬位于海淀區(qū)北三環(huán)西路34號1428號，建筑面積42.12平方米房屋(以下簡稱1428號房屋)。合同簽訂時，單某向楊*芬支付了購房定金5000元。按約定單某應(yīng)于2007年8月20日前去貸款公司進(jìn)行面簽、向楊*芬交納首付款300000元，并向我公司支付中介服務(wù)費(fèi)12700元、貸款服務(wù)費(fèi)3200元。但是，我公司在通知單某前去辦理上述事宜時，單某卻拒不履行。而且，單某還對我公司及楊*芬提起訴訟，要求楊*芬雙倍返還定金，要求我公司賠償其損失。北京市海淀區(qū)人民法院判決認(rèn)定因單某違約，導(dǎo)致合同無法履行，故駁回了其訴訟請求。為維護(hù)我公司的合法權(quán)益，現(xiàn)起訴要求單某向我公司支付中介服務(wù)費(fèi)11200元、權(quán)證過戶費(fèi)1500元、貸款服務(wù)費(fèi)3200元，共計(jì)15900元;本案訴訟費(fèi)用由單某負(fù)擔(dān)。

單某在原審法院辯稱，某公司所述與事實(shí)不符。我當(dāng)時是想購買1428號房屋。但是在我與房主楊*芬簽訂合同以后，某公司卻告訴我說，楊*芬要求我另行承擔(dān)30000元物業(yè)費(fèi)后，才給我辦理央產(chǎn)房的過戶手續(xù)。然而，在簽訂合同前，我并不知道這套房屋是央產(chǎn)房屋?，F(xiàn)某公司對我的起訴沒有道理，故我不同意某公司的訴訟請求。

原審法院經(jīng)審理查明，2007年8月12日，單某作為購買方(乙方)經(jīng)居間方(丙方)某公司與出售方(甲方)楊*芬簽訂《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》，單某以540000元的價格購買楊*芬所有的1428號房屋。合同約定：“合同簽訂時，乙方向甲方支付購房定金5000元，向丙方支付居間報酬11200元;乙方于辦理過戶之前，交付丙方權(quán)證代辦服務(wù)費(fèi)1500元。”合同補(bǔ)充條款約定：“甲、乙雙方約定于8月20日去貸款公司面簽，并于當(dāng)日乙方支付甲方本房售房首付款叁拾萬元整，若因單方原因不能正常辦理貸款手續(xù)則視為違約;乙方、丙方約定于8月20日，乙方付清丙方壹萬貳仟柒佰元整過戶費(fèi)及代理服務(wù)費(fèi)和叁仟貳佰元整貸款服務(wù)費(fèi);乙方于2007年8月12日交付甲方購房定金5000元。”違約責(zé)任條款規(guī)定：“如乙方未按約定期限交付首期購房款或未在約定期限遞交齊申請貸款證件資料、以及未按丙方安排的時間、地點(diǎn)辦理房產(chǎn)過戶的，均視為違約，甲方所收取的購房定金不予返還;若甲方或乙方違約導(dǎo)致本合同不能實(shí)現(xiàn)的，由違約方承擔(dān)丙方的居間服務(wù)費(fèi)，守約一方已支付丙方居間服務(wù)費(fèi)的損失，向違約一方主張賠償。”

合同簽訂之日，單某向楊*芬交納了購房定金5000元。此后，單某未如期辦理借款等相關(guān)手續(xù)，亦未向某公司交納過戶費(fèi)及代理費(fèi)12700元和貸款服務(wù)費(fèi)3200元。2007年9月，單某以楊*芬未取得1428號房屋的《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，不具備上市交易條件和某公司向其隱瞞該事實(shí)為由，將楊*芬、某公司訴至本院，要求楊*芬雙倍返還定金和某公司賠償5000元損失。2007年12月17日，本院以(2007)海民初字第27510號民事判決書認(rèn)定單某未在某公司通知的時間內(nèi)辦理貸款手續(xù)，亦未按約定的期限支付首付款、過戶費(fèi)及代理服務(wù)費(fèi)，其行為構(gòu)成違約，并判決駁回單某的訴訟請求。判決后，單某、楊*芬、某公司均未提出上訴，該判決已生效。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》、北京市海淀區(qū)人民法院(2007)海民初字第27510號民事判決書等證據(jù)材料在案佐證。

原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：

單某經(jīng)某公司與楊*芬簽訂房屋買賣合同，某公司作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司促成了單某與楊*芬訂立合同，雙方形成了居間合同關(guān)系，單某理應(yīng)向某公司支付報酬。雖然三方簽訂的《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》因單某違約未能履行，但單某仍應(yīng)按雙方約定，向某公司支付居間報酬。單某所述某公司在其簽訂合同前未如實(shí)告知其所購房屋屬央產(chǎn)房屋的抗辯理由不能成立。鑒于某公司未為單某提供辦理購房貸款和過戶手續(xù)的相關(guān)服務(wù)，故對某公司要求單某支付權(quán)證過戶費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)的請求，法院不予支持。據(jù)此，原審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零九條、第四百二十四條、第四百二十六條第一款之規(guī)定，判決：一、單某于本判決生效后七日內(nèi)給付北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間服務(wù)費(fèi)人民幣一萬一千二百元;二、駁回北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司其他訴訟請求。

判決后，單某不服，以某公司未告知房屋為央產(chǎn)房存在違約行為，無權(quán)要求居間服務(wù)費(fèi)為由，向本院提出上訴。請求撤銷原審判決，依法改判駁回某公司的訴訟請求。

某公司同意原審法院判決。

本院經(jīng)審理查明，原審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，單某、楊*芬及某公司簽訂的《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》有效，當(dāng)事人應(yīng)按照約定履行各自的義務(wù)。本案中，單某通過某公司的居間服務(wù)與楊*芬簽訂房屋買賣合同，雖然三方簽訂的《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》未能履行，但系因單某違約行為所致。因某公司已促成單某與楊*芬訂立合同，故單某應(yīng)按照約定向某公司支付報酬。單某所持抗辯意見依據(jù)不足，本院不予采納，對其上訴請求本院不予支持。

綜上所述，原判正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費(fèi)九十九元，由單某負(fù)擔(dān)(本判決生效后七日內(nèi)交納);二審案件受理費(fèi)八十元，由單某負(fù)擔(dān)(已交納)。

本判決為終審判決。

房屋租賃糾紛處理程序：

1、已按《條例》、《若干規(guī)定》納入管理的行為發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以申請房屋管理機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)處，未納入管理的房屋租賃行為發(fā)生糾紛的，在未完善手續(xù)之前不進(jìn)行調(diào)處。

2、租賃當(dāng)事人申請調(diào)解房屋應(yīng)以書面方式提出，申請時未提供書面申請的應(yīng)及時補(bǔ)交。

3、區(qū)租賃局或租賃所受理當(dāng)事人調(diào)解申請后，應(yīng)在五個工作日內(nèi)確定調(diào)解會的時間和地點(diǎn)，并通知租賃雙方當(dāng)事人。

4、調(diào)解之后按具體情況作以下處理：如調(diào)解成功應(yīng)由租賃雙方當(dāng)事人簽訂調(diào)解協(xié)議書;調(diào)解達(dá)不成一致的，則終止調(diào)解，當(dāng)事人通過法律途徑解決糾紛;如一方或雙方當(dāng)事人不到場參加調(diào)解，應(yīng)終止調(diào)解，若雙方仍愿意調(diào)解則另行確定時間進(jìn)行調(diào)解。

5、如承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿，承租人仍占有出租房屋的，出租方可申請房屋租賃管理機(jī)關(guān)向承租方發(fā)出《期限遷出通知書》，申請應(yīng)以書面形式提出;并提供解除合同通知書送達(dá)證明材料。管理機(jī)關(guān)核實(shí)有關(guān)情況后，對符合規(guī)定的，向承租方應(yīng)發(fā)出《期限遷出通知書》，承租人仍不遷出的，出租方應(yīng)通過法律途徑解決糾紛。

6、承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿的，若承租人已不實(shí)際使用出租房屋，出租方采取措施開門清點(diǎn)財物、收回房屋的，可以申請房屋租賃管理機(jī)關(guān)到場見證，該申請應(yīng)以書面形式提出，并提供解除合同通知書送達(dá)證明及告知對方將采取措施的證明等材料;經(jīng)核實(shí)有關(guān)情況后，房屋租賃管理機(jī)關(guān)可以到場見證。出租方在清點(diǎn)財物之后應(yīng)制作財物清單，有出租方及到場有關(guān)單位簽章，對清點(diǎn)的財務(wù)租方應(yīng)妥善保管。

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